Um pouco de história: dar com uma mão e tirar com a outra

O Governo baixou a taxa máxima de IMI para os prédios urbanos de 0,5% para 0,45%, com excepção dos municípios abrangidos por programas de saneamento financeiro (que podem manter o limite máximo anterior). Esta medida, porém, não se traduz directamente numa descida daquele imposto, já que a taxa aplicável em cada concelho é definida pelos próprios municípios, num intervalo entre o,3 e o limite máximo. São poucos os concelhos com uma taxa superior ao novo máximo legal (32 concelhos no ano em curso, sendo que grande parte deles está abrangida pelo regime de excepção).

As novas regras para o cálculo do valor dos prédios (valor que serve de base ao cálculo do IMI) estavam já previstas no OE 2016 (autorização legislativa para “Equiparar os coeficientes de qualidade e conforto relativos à localização e operacionalidade relativas dos prédios destinados à habitação aos utilizados nos prédios de comércio, indústria e serviços“), mas terão passado mais ou menos despercebidas, sendo certo que “localização e operacionalidade relativas” não significam o mesmo para prédios habitacionais e para prédios urbanos não habitacionais.

Nos extremos da tabela, a avaliação de acordo com as novas regras pode levar a um aumento de 15% ou a uma diminuição de 5% do valor dos prédios para efeitos fiscais. Em princípio, serão mais frequentes os aumentos do que as descidas e aqueles tenderão a ser maiores do que estas.

Na prática, o novo limite máximo só terá impacto no IMI a pagar em 2018. Mas as novas regras de avaliação aplicam-se imediatamente aos prédios que sejam avaliados a partir da entrada em vigor da Lei.

De qualquer modo, qual o impacto prático das duas alterações?

Imagine-se um prédio avaliado em € 100.000,00, já contabilizando o máximo de majoração para a “localização e operacionalidade relativas” (5% na lei anterior), localizado num concelho com a taxa máxima de IMI. Paga, actualmente, € 500,00 de imposto. Com as novas regras, o valor do  prédio subirá para € 115.000,00 e, admitindo que o município não está sujeito a um plano de saneamento financeiro, passará a pagar € 517,50 de IMI.

Se o mesmo prédio estiver localizado num concelho que aplica a taxa mínima, as diferenças serão maiores: actualmente paga € 300,00, com as novas regras passará a pagar € 345,00.

Em contrapartida, um prédio com o mesmo valor actual, mas com a minoração máxima para aquele factor de avaliação (uma semi-cave, voltada a norte, sem terraço, com vista para as paredes de uma ETAR, que criam sobra adicional…), verá o seu valor descer para € 95.000,00 e o imposto baixar € 72,50 num concelho com a taxa máxima ou €15,00 num concelho com a taxa mínima.

Em termos globais, é provável que a receita de IMI não se altere significativamente. As variações ficarão dependentes, sobretudo, das taxas que os municípios vierem a fixar, por um lado, e do ritmo a que venham a ser feitas novas avaliações, por outro. Baralhar para ficar tudo na mesma, portanto, gerando porém incerteza e imprevisibilidade no sistema fiscal e aumentando o risco de contencioso (multiplicado pela possibilidade de os municípios impugnarem as avaliações), pela valorização significativa de um dos elementos mais subjectivos da avaliação.

Na verdade, as consequências das novas regras terão mais impacto noutros impostos, designadamente no IMT (em que o valor do imposto é calculado com base no valor para efeitos de IMI, sempre que este seja maior do que o valor declarado pelas partes) e, sobretudo, no imposto sucessório, que provavelmente será reintroduzido durante a legislatura (ainda que com outro nome), já que constava dos programas do PS, PCP e Bloco.

Dizem que é “justiça social”.