Mediação imobiliária: o mito da regulação

O meu artigo de hoje na coluna da Oficina da Liberdade no Observador:

Transformar associações privadas em extensões burocráticas do Estado não é modernização. É a institucionalização da mediocridade em nome da “credibilidade”.

Nos últimos anos o sector imobiliário tornou-se um mais dinâmicos da economia portuguesa. Entre 2018 e 2023 realizaram-se, em média, entre 160 mil e 190 mil transacções imobiliárias por ano, com valores globais frequentemente acima dos 30 mil milhões de euros anuais, segundo dados do INE e do Banco de Portugal. Em paralelo, o universo da mediação imobiliária expandiu-se de forma acelerada com o número de empresas e agentes registados no IMPIC a ultrapassar hoje as dezenas de milhares. O acesso à habitação é actualmente uma das principais fontes de preocupação das famílias e o sector imobiliário em geral está no centro do debate político. Consequentemente, a mediação imobiliária passou também a ser tratada como um “problema público”, alvo recorrente de propostas legislativas e reforço regulatório.

É neste contexto comum defender-se a obrigatoriedade legal de licença de mediação imobiliária para exercer a actividade, assim como é visto como um passo natural para “proteger o cliente”, “profissionalizar o sector” e “garantir qualidade” tornar certos deveres e encargos, hoje voluntários, como legalmente obrigatórios. Porém, esta narrativa soa bem mas não resiste ao teste da experiência nem da realidade.

Como tantas regulações corporativas, a licença e outros requisitos obrigatórios revelam-se mais úteis para quem já está instalado no mercado do que para aqueles que se diz querer proteger. O sector imobiliário não é excepção. É, aliás, um estudo de caso particularmente evidente.

A ideia segundo a qual licenciar ou certificar mediadores elimina incompetência e fraude é uma ficção reconfortante, mas infantil. Nos sectores mais regulados, da banca aos seguros ou consultoria financeira, incompetentes e oportunistas continuam a existir. A licença não impede maus profissionais e cria a falsa sensação de que o Estado está a controlar a situação e a livrar-nos das más prácticas. Seria uma espécie de placebo regulatório, não fosse algo disfuncional na prática.

Por muito que novos diplomas burocráticos estejam carregados de boas intenções, mercados abertos e concorrenciais são preferíveis a sistemas de licenciamento obrigatório que acabam por reduzir a oferta, encarecer o serviço e diminuir alternativas para os clientes.

É certo e sabido que em Portugal inúmeras pessoas e entidades exercem mediação imobiliária sem licença, sem formalização e muitas vezes sem rebuço. Entre esses operadores informais encontram-se até profissionais a quem a lei proíbe explicitamente de exercer a actividade. Apesar de a legislação ser clara, a realidade é ainda mais nítida: a lei é ignorada e o fenómeno tolerado pelas partes envolvidas nos negócios.

Para que este universo informal fosse controlado e os preceitos legais fossem realmente eficazes, ter-se-ia de estabelecer um nível de vigilância tal, que seria quase necessário instaurar um Estado policial, promover a delação institucionalizada, monitorizar permanentemente contactos privados, ou infiltrar a ASAE em grupos de WhatsApp de angariação e promoção de transacções imobiliárias. Há uma absoluta impossibilidade prática de fiscalizar por completo o sector. A obrigatoriedade legal acaba assim por ser uma regulação de fachada e uma perversão que apenas prejudica quem cumpre as regras, enquanto os restantes continuam a operar sem obstáculos. Porque não existe sistema suficientemente regulado que impeça as pessoas de fazer aquilo para que têm incentivos a fazer.

Uma outra falácia é a questão da “profissionalização”. Quando se argumenta que a mediação imobiliária precisa de dignidade e seriedade, quase sempre isso significa que se pretende limitar o número de pessoas e empresas que podem entrar no sector. Acontece assim em várias actividades como vimos recentemente também com a saga TVDE. Exames, formações obrigatórias, certificações várias, seguros, quotas e burocracias parecem medidas de qualidade, mas funcionam sobretudo como barreiras à entrada. São ferramentas dissimuladas de cartelização que beneficiam incumbentes e prejudicam novos operadores. O resultado previsível são comissões mais altas, menos concorrência e um sector menos dinâmico.

Depois há o moralismo da “credibilização da profissão”. É sempre simpático ouvir que uma licença “dignifica” o mediador. Mas dignidade não se legisla nem é um prémio atribuído pelo Estado. Conquista-se no mercado, onde a reputação não está sujeita a regulamentos, mas a resultados e confiança.

Outro argumento habitual é o da “assimetria de informação”. É verdade que um comprador ou vendedor comum sabe menos do que um profissional, mas isso também é verdade quando compra um carro, contrata um advogado ou escolhe um seguro. A assimetria resolve-se com reputação, transparência contratual, avaliação pública, concorrência entre modelos de serviço e responsabilização efectiva. Não com um cartão profissional emitido pelo Estado, que não diz nada sobre competência real, não certifica talento negocial e não elimina conflitos de interesse.

Sempre que se reclamam medidas obrigatórias impostas pela força da lei, ignoram-se os custos invisíveis de tal legislação: negócios que não se fazem; modelos de mediação flexíveis que seriam possíveis, mas são proibidos; concorrência que desaparece silenciosamente; preços que sobem sem explicação aparente. Tudo em nome de uma segurança ilusória.

Sucede que muitas das associações corporativas que operam no sector disfarçam mal o que realmente desejariam ser: extensões burocráticas do Estado. Criam estruturas internas quase ministeriais, com códigos de ética, regimes disciplinares e organogramas hierárquicos que fariam corar um organismo público. Sonham com a tutela estatal porque ela lhes garante aquilo que o mercado não concede: poder, influência, quotas, e a capacidade de transformar preferências corporativas em normas legais universais.

A ambição regulatória é desmedida. Além de licenciamento profissional obrigatório, propõem determinar formação inicial e contínua obrigatórias de créditos periódicos com conteúdos definidos centralmente; sistemas de avaliação de idoneidade, competência e estrutura empresarial; certificações obrigatórias supervisionadas por entidade “independente”; minutas de contratos padronizadas; endurecimento de sanções com multas pesadas; fiscalização e vigilância intrusivas; etc. Ou seja, esta captura corporativa embrulhada na coreografia capciosa da “profissionalização” lembra a expressão “para os amigos, tudo; para os outros, a lei.”

É difícil encontrar um único benefício concreto e mensurável de exigências obrigatórias por lei que não pudesse ser alcançado por via voluntária: certificações privadas; seguros facultativos mas valorizados pelo mercado; plataformas digitais de reputação; formação concorrencial; contratos claros e padrões profissionais livres. Estes mecanismos funcionam porque são sensíveis ao desempenho real, não a uma chancela administrativa. E nesse caso os operadores estariam dispostos a pagar para obter esses selos diferenciadores.

Pugnar por licenças e outros requisitos burocráticos obrigatórios por lei é sobretudo uma crença lírica de que o Estado sabe mais e controla melhor do que o mercado. Mas controlar não é proteger, nem regular é melhorar. As supostas boas intenções têm consequências: medidas “regulatórias” restringem sobretudo a oferta, cristalizam interesses instalados e não defendem os clientes. Os rituais e parafernálias burocráticas alimentam associações profissionais, não demonstram o valor dos mediadores.

Transformar associações privadas em extensões burocráticas do Estado não é modernização. É a institucionalização da mediocridade em nome da “credibilidade”. Quando a chantagem moral vem mascarada com o estafado argumento sentimental do “é para proteger o cliente”, percebe-se que a concorrência é vista como uma ameaça, e que estas iniciativas corporativas na defesa de mais regulamentos e procedimentos obrigatórios não nascem da necessidade dos clientes, mas da conveniência de quem os pede e já está confortavelmente sentado no clube dos instalados.