Costa, o especulador imobiliário

António Costa anunciou ontem que o Estado vai investir 1400 milhões de euros em reabilitação urbana para depois ceder casas a rendas controlados à classe média. Estas casas serão compradas a privados ou reabilitadas pelo próprio Estado.

Alguns comentários:

1. O objectivo do fundo de estabilização da segurança social é em 1º lugar preservar capital para em caso de necessidade compensar necessidades da segurança social no pagamento de pensões. Em 2º lugar valorizar esse capital tendo em conta que quanto mais dinheiro disponível houver melhor cumpre a sua finalidade. Isto implica que a gestão deste fundo deve ser conservadora e não especulativa. Implica ainda que não deve ser usado para fins que prejudicam o seu objectivo principal.
2. Investir em imobiliário é uma actividade especulativa. Investir em imobiliário nos centros urbanos cuja procura depende do turismo e do esquema dos vistos gold (actividades voláteis), em período de declínio demográfico é ainda mais especulativo.
3. Os privados que investem em reabilitação urbana fazem-no com o objectivo de vender ou arrendar ao maior preço possível. Mesmo assim estão a arriscar muito, dado que os preços que já se praticam implicam rentabilidades baixas. Quem entra neste mercado para arrendar a preços controlados tem rentabilidades mais baixas e o mesmo risco.
4. Um fundo público da segurança social terá que escolher em que cidades investir (Só Lisboa? Lisboa e Porto?), que empreendimentos comprar, que empresas de construção contratar (grupo Lena ou Odebrecht? Mota Engil?) e a que pessoas arrendar os apartamento (só a boys do partido?). Tudo decisões que envolvem um grau de subjectividade, que serão sujeitas a politizarão e que têm um elevado risco de corrupção. O risco de estas decisões se sujeitarem a critérios não económicos contribuirá para reduzir ainda mais a rentabilidade da aventura.
5. O fundo da segurança social entrará num mercado que já existe, onde já operam privados. A entrada de 1400 milhões, ou mesmo a mera expectativa de que este dinheiro vai entrar, contribuirá para inflacionar os preços de mercado. É bom para quem já entrou, é mau para o fundo da SS que comprará caro reduzindo a rentabilidade dos investimentos. Para alem disso, o aumento dos preços afastará investidores privados que acharão os investimentos menos apetecíveis. O fundo da SS contribuirá ainda para o aumento das rendas não controladas, algo que é suposto evitar.
6. O mercado imobiliário está saturado e a população encontra-se em declínio. Projecções demográficas apontam para a perda de 1 a 2 milhões habitantes nos próximos 30 a 50 anos. O boom nos centros urbanos de Lisboa e Porto será feito à custa da decadência dos subúrbios. Vamos usar o dinheiro da SS para prejudicar partes do território nacional e favorecer outras.
7. O Fundo da Segurança Social gere cerca de 10 mil milhões de euros. É muito dinheiro. Este é normalmente canalizado para grandes investimentos, de forma a reduzir o nº de análises que têm que ser feitas. Um apartamento custa valores da ordem dos 500 mil euros. A reabilitação de um prédio poderá envolver valores da ordem dos 10 milhões de euros. Ou seja, há uma diferença significativa de escala entre a escala do fundo da SS e a escala dos negócios de um fundo imobiliário. Percebe-se ainda que o governo pretende meter as mãos na massa e tomar decisões de investimento caso a caso para fazer política. Isto implica que terá que ser criada uma nova estrutura para gerir os investimentos em imobiliário, com contratação de especialistas etc.