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como se gera uma bolha imobiliária

21 Agosto, 2017
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  1. Por razões extrínsecas (terrorismo e ameaças à segurança em destinos turísticos tradicionais) e intrínsecas (as qualidades próprias do país e das nossas cidades), gerou-se, nos últimos cinco anos, uma procura de turistas, em Portugal, fora do que é comum;
  2. Como em qualquer mercado, a procura gerou a oferta necessária à sua satisfação;
  3. Essa oferta incluiu os serviços tradicionais de hotelaria, mas também outro tipo de oferta para bolsos mais comedidos, entre a qual sobressaiu o Alojamento Local;
  4. O Alojamento Local especializou-se na recuperação dos velhos prédios das baixas citadinas, degradados e desocupados há anos, abandonados por senhorios sem recursos, escravizados por décadas de rendas insignificantes, e que, face à nova oportunidade de negócio, os foram conseguindo recuperar ou vender a investidores;
  5. Os investimentos foram feitos com capitais próprios ou financeiros, que têm de ser pagos aos financiadores;
  6. Durante este tempo, o estado criou um quadro legal com o qual os investidores fizessem os seus planos de negócios, a fim de, com os recursos conseguidos, puderem honrar os seus compromissos. No fim de contas, assegurava o ministro Centeno, o quadro fiscal português é absolutamente estável, pelo que nada levava a crer que este regime se alterasse;
  7. De um ano para o outro, o governo aumentou quase 5 vezes mais a base de incidência tributária dos resultados da actividade, provocando, com isso, um significativo aumento do imposto a pagar. Os empresários e investidores tiverem que rever os seus planos de negócios, para poderem continuar a honrar os seus compromissos, sobretudo com os bancos financiadores e o estado;
  8. Mais ou menos ao mesmo tempo, o estado criou um novo tributo sobre imóveis que, no caso daqueles que são detidos por sociedades, se aplica sem quaisquer limites mínimos de valor predial. Quem está nestas circunstâncias teve, mais uma vez, que rever o seu plano de negócios, diminuindo proveitos, se ainda os tiver, e aumentando custos;
  9. No ano seguinte, o estado anuncia que alterará, de novo, o quadro legal tributário aplicável ao sector, no sentido de aproximar esse negócio do que se paga no arrendamento a prazo, como se fossem coisas semelhantes. A acontecer, mais uma vez, os investidores terão de rever os seus planos de negócios, aumentando, inevitavelmente, o preço de venda dos seus quartos;
  10. Mas o governo não ficará por aqui: acaba de anunciar que irá criar mais entraves burocráticos e novos ónus financeiros sobre o negócio, desta vez impondo que os proprietários paguem mais aos condomínios dos prédios que ocupam. Necessariamente, para acorrer a estes novos custos, o investidor/empresário terá de rever, outra vez, o seu plano de negócios;
  11. Por cada alteração legal que aumenta os custos incidentes sobre esta actividade, alguém terá que os pagar. Não havendo mais ninguém disponível, será certamente o cliente final do serviço, isto é, o turista. Os preços dos quartos subirão pelo menos na medida da subida dos custos previsíveis, muito, em suma;
  12. Chegando-se ao ponto em que o preço, ao cliente, de um quarto destes não justifique não ir para um hotel, as escolhas passarão a incidir preferencialmente sobre este último tipo de serviços, começando os imóveis afectos ao Alojamento Local a ficarem cada vez mais vazios;
  13. Sem clientes ou com um número deles muito abaixo do que seria legítimo esperar, os pequenos empresários e investidores – a esmagadora maioria dos que andam por este negócio – deixará de ter dinheiro para honrar os seus compromissos, preferindo, obviamente, pagar primeiro ao estado – para não ir preso – do que aos bancos. A dívida aos bancos crescerá e os financiamentos feitos neste sector revelar-se-ão um desastre;
  14. Quando os pequenos investidores já não conseguirem aguentar os seus negócios serão obrigados a vender os seus imóveis por preços inferiores aos da compra e do total do investimento feito (móveis, decoração, electrodomésticos, etc.) ou entregá-los aos bancos financiadores para pagamento dos empréstimos. Nessa altura, os bancos ficarão cheios de pequenos apartamentos sem clientes e com uma gigantesca bolha de crédito imobiliário incobrável.

Assim se transformará um negócio próspero, que estava a gerar riqueza ao país, num negócio ruinoso, que, mais uma vez, porá em causa o nosso sector financeiro. Nessa altura, claro está, a culpa será do «mercado» e do maldito «capitalismo». É sempre, aliás.

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18 comentários leave one →
  1. Manuel permalink
    21 Agosto, 2017 18:15

    Brilhante artigo. Em bolha imobiliária nos centros das cidades já estamos. Preços de construção nova, no centro da cidade do Porto, de 3000 a 4000 euros/M2 são preocupantes. Em Lisboa, nas zonas centrais o preço é o dobro do Porto. Se o governo mais as Mortáguas continuarem a atacar o investidor nacional e estrangeiro o desastre vai acontecer. Acaba tudo com imparidades nos bancos e posteriores CPI(comissão parlamentar de Inquérito). Onde é que eu já vi este filme?

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  2. Arlindo da Costa permalink
    21 Agosto, 2017 18:24

    O governo só está salvaguardando a sã e leal concorrência, através da via fiscal. Mas perante a dinamização do mercado imobiliário e o crescimento da indústria turística a dois dígitos, os arautos da desgraça e da bagunça económica já se fazem ouvir…

    Deiixai o mercado funcionar…com regras… pois sem regras acontece aquilo que aconteceu nos EUA : bancarrotas e bolhas imobiliárias.

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    • Gabriel Orfao Goncalves permalink
      21 Agosto, 2017 20:23

      Se quiser leia o que escrevi aqui

      oinsur gente.org/20 17/08/08/como-ser-xeno fobo-licao-numero-1/ (tirar espaços)

      sobre a fiscalidade na hotelaria. Depois diga qualquer coisa.

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    • JgMenos permalink
      22 Agosto, 2017 11:17

      A geringonça governa o Estado que promoveu o investimento estabelecendo regras.
      Feito o investimento a geringonça altera as regras para mamar e dar de mamar a outros investidores (hoteleiros).
      Assim se definiria no particular um filho da puta!

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  3. JPT permalink
    21 Agosto, 2017 18:39

    Muita falta de rigor. Em primeiro lugar, foi mais a oferta (ou parte da oferta) a gerar a procura do que o contrário: voos de baixo custo e o aparecimento de plataformas “online” de oferta de alternativas à hotelaria convencional, igualmente a baixo custo. Isto, combinado com a comida e bebida barata que são apanágio da nossa terra, gerou um ciclo, que é virtuoso ou vicioso, conforme os gostos e as experiências de cada um. E o alojamento local, para lá da “recuperação dos velhos prédios das baixas citadinas, degradados e desocupados há anos”, também levou na enxurrada vários prédios que nem são velhos, nem estavam degradados, nem, em especial, estavam desocupados há anos. Despejou pessoas, fechou comércios, e já vai em sítio tão “históricos” como as Avenidas Novas, em Lisboa. Sucede, infelizmente, que há uma substancial coincidência entre pessoas de direita e burgessos (por isso há quem me ache burgesso, o que acho injusto), que acham lindamente que cada cidade se transforme num cruzamento entre o Colombo e Quarteira, e que cada prédio se torne num albergue de juventude (até porque, burgesso que se preze, mora nos subúrbios, para gozar o longo e pesado veículo sem a qual se sente nu). Por isso, era positivo que quem se pronuncia sobre este assunto, fizesse uma declarações de interesses, e começasse por indicar onde mora (porque tuga que é tuga, é um incondicional do NIMBY… ou, como nós dizemos, da pimenta no cu dos outros que é refresco) e, só depois, com a legitimidade de quem suporta os efeitos negativos daquilo que vem defender, viesse botar discurso. Quanto ao mais, foi o Estado (PS e PSD/CDS), com leis à medida, que criou este monstro, pelo que é o Estado que o cabe travar. Se alguém acreditou na “eternidade” de taxas fiscais bonificadas e da desregulamentação de uma actividade especulativa, impopular, e altamente lesiva de bens públicos, tenho os patos do Campo de Santana para lhes vender.

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    • Gabriel Orfao Goncalves permalink
      21 Agosto, 2017 20:27

      IVA papel higiénico: 23%
      IVA champô: 23%
      IVA detergente para a máquina da roupa: 23%

      IVA hotelaria (dormidas): 6%

      Imagino que já escreveu às Sr@s. Deput@d@s a pedir uma distribuição mais razoável da carga fiscal.

      Mostre lá o e-mail que escreveu aqui ao pessoal.

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  4. Procópio permalink
    21 Agosto, 2017 18:42

    As únicas regras que os xuxas conhecem são meter para o bolso e colocar filhos e afilhados no sítio. Não me peçam exemplos porque não há espaço. Outros fazem o mesmo. Fazem.
    Depois do que fez o nº 1 tudo passou a ser possível. Com o nº 2 a mensagem passa melhor mas já se lhe vêem os fundilhos.
    Disso ninguém tem dúvidas a começar pelos próprios.
    Dúvidas houvesse mudavam logo de partido.
    Quanto ao capitalismo eles abominam o termo, só gostam do capital. Se vier do bolso dos outros melhor. Até ver.

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  5. Campus permalink
    21 Agosto, 2017 18:43

    Os turistas dão votos ? Claro que não. Os refugiados que irão ficar dependentes do Estado, esses sim ajudam a manter os previlegios.

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  6. lucklucky permalink
    21 Agosto, 2017 18:57

    Tudo o que mexe sem intervenção dos socialistas de esquerda e de direita é para ser taxado como uma máfia.

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  7. 21 Agosto, 2017 19:53

    Quem os manda confiar nas promessas de estabilidade fiscal dos socialistas? Nasceram ontem?

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  8. Filipe Costa permalink
    21 Agosto, 2017 19:54

    Não se chateiem, o pessoal faz como antigamente, vai tudo para a clandestinidade e vão arrecadar impostos ao Totta.

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  9. Arlindo da Costa permalink
    21 Agosto, 2017 20:23

    Os «neo-liberais» até já têm saudades do Estado….Pudera! Tem sido o Estado que os tem sustentado!

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    • Gabriel Orfao Goncalves permalink
      21 Agosto, 2017 20:41

      No Largo do Rato não dão avenças a pessoas mais capazes do que o Arlindo? Não sabia que as finanças do partido iam assim tão mal…

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    • 21 Agosto, 2017 21:32

      Desconhecia que o Carlos César é ‘Neo-Liberal’…
      Compreende-se que o seja – tal como o Sócrates das suculentas PPP’s… – pois:
      • A Elefantíase do Estado é panegírico da relação, sempre incestuosa, do Socialismo e da sua indissociável Plutocracia.

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  10. 21 Agosto, 2017 21:02

    O alojamento local, é mais, uma tentativa de tábua de salvação e negociata para os bancos, para tentar fugir às regras da economia de mercado, e evitarem sucumbir aos seus activos tóxicos imobiliários. Assim em vez de colapsarem com o seu peso, por não conseguirem vender aos preços inflacionados que pretendem. Transformam o seus vastos montes prediais vazios, numa espécie de hotel para turistas, que lhes garante rendas suficientes para se irem mantendo à tona d’água , e lhes dão uma margem temporal mais alargada, para reterem do seu precioso mel tóxico, até que melhores tempos apareçam, e os consigam despachar novamente ao preço inflacionado e enganar novamente os Zés e as Marias.
    Entretanto o Zé e a Maria vitimas da burla, terão que continuar a pagar o seu imóvel desvalorizado ao preço que o compraram ultra-inflacionado, sem sequer terem direito a uma renegociação e redução justa do seu crédito, com o seu banco, que se ri das suas caras, por estar, protegido do livre mercado, pela Máfia do banco central europeu, e pela Máfia governativa estatal. Que lhe garante a subsistência, com o próprio dinheiro suado do Zé e das Maria.

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  11. 22 Agosto, 2017 14:30

    Esclarecedor. Pena que os grandes veículos e gente de poder não falam sobre isso, já que vai contra seus interesses.

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  12. LTR permalink
    23 Agosto, 2017 10:56

    O tratamento desigual pela lei do que igual é e será sempre inconstitucional, grave e revelador de alguém que atropela a democracia, desde que seja por um governo de direita e os “deputados independentes” que acorrem a alta velocidade ao Tribunal Constitucional depois de fazerem declarações nos corredores da AR não estejam a fazer de conta que não se passa nada, comos e estivessem a fazer de conta que estão em modo putedo.

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